서울 아파트 전세 대신 월세가 대세가 된 진짜 이유
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서울 아파트 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 처음으로 절반을 넘어섰다. 2026년 1월부터 9월까지의 누적 데이터를 보면 월세 비중이 51.0%를 기록했는데, 이는 2011년 통계 집계가 시작된 이후 처음 있는 일이다. 집을 구할 때 전세를 먼저 떠올리던 풍경이 완전히 바뀌고 있는 셈이다.
전세 물량이 줄어들면서 상대적으로 월세 비중이 폭증하는 구조적 재편이 일어나고 있다.
이런 변화는 서울 전역으로 퍼지고 있다. 작년에는 월세 거래가 전세를 앞지른 자치구가 4곳뿐이었지만, 올해는 13곳으로 늘었다. 종로구(65.6%)와 중랑구(64.9%)가 상위권을 차지했다. 특히 서울 외곽 지역에서도 전용 84㎡ 아파트가 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원을 넘기는 계약이 나오고 있다.
| 구분 | 2026년 9월 기준 서울 아파트 평균 |
|---|---|
| 평균 월세 | 166만 1천 원 |
| 중위 월세 | 140만 원 선 |
정부와 서울시는 주택을 빨리 공급하려고 여러 규제를 풀고 있다. 재개발, 재건축 조합 설립 동의율 요건을 75%에서 70%로 낮추고 용적률을 높이는 방식이다. 하지만 실제 현장의 반응은 차갑다. 공사비 인상 부담과 금융 문제 때문에 서울의 연간 착공 목표 달성률은 여전히 37% 수준에 머물러 있다.
그동안 장관 교체와 서울시정의 불확실성 때문에 멈춰있던 정부와 서울시의 협의도 다시 움직일 전망이다. 우선은 민간 정비 사업의 용적률 완화나 용산 국제 업무 지구 주택 공급처럼 의견 차가 적은 부분부터 속도를 낼 것으로 보인다.
결국 핵심은 공급이다. 정부는 무주택 근로자의 월세 세액공제 한도를 연간 1,000만 원으로 확대하는 등 지원책을 내놓고 있지만, 시장이 안정을 찾으려면 실제 입주 물량이 얼마나 빠르게 나올지가 관건이다.